Depuis 2019, le marché du locatif, en location vide, est légèrement en baisse, tandis qu’à l’inverse, on constate une progression de l’offre en locations meublées. La location meublée permet d’afficher des loyers plus élevés, en moyenne 15 %, ce qui représente un atout pour les loueurs. De même, le contrat de bail d’un logement meublé est plus souple avec une durée d’un an de location contre 3 ans pour une location nue.
Ainsi, la location meublée attire de nombreux investisseurs pour lesquels le choix entre LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et LMP (Loueur Meublé Professionnel) n’est peut-être pas très clair. Dans tous les cas, sachez que la qualification de meublé est strictement encadrée par la loi. Ces logements doivent comporter un certain nombre de meubles au minimum.
Le montant de vos recettes : un critère déterminant
Vous vous posez la question : comment faire le choix entre LMNP ou LMP ? La réponse est tout simplement que l’administration ne vous laisse plus le choix entre ces deux statuts.
Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), il est nécessaire de respecter les deux conditions ci-dessous :
- Les recettes locatives annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € sur l’année civile.
- Les recettes locatives doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC).
Si l’une des deux conditions n’est pas remplie, vous obtiendrez automatiquement le statut de Loueur Meublé Non Professionnel LMNP. A l’inverse, si les deux conditions sont remplies, en tant que propriétaire-bailleur, vous n’aurez pas la possibilité d’opter pour le statut LMNP, même si vous le souhaitez.
Quel statut est le plus avantageux : LMNP ou LMP ?
Au regard de la fiscalité, le statut LMP est très clairement plus avantageux que le statut alloué au non professionnel.
En cas de déficit, c’est-à-dire que les recettes sont inférieures aux charges, le LMP a la possibilité d’imputer ce déficit sur le revenu global du foyer fiscal, et ce, pendant 6 ans. A l’inverse, pour le LMNP, les déficits sont imputables uniquement sur les revenus issus de la location meublée.
En cas de cession, les loueurs en meublé professionnels bénéficient d’une exonération totale des plus-values, à condition que les loyers soient inférieurs à 90.000 € / an sur les deux années précédentes et que le LMP exerce depuis 5 ans. Les LMNP, eux, doivent attendre une durée de détention du bien immobilier de 30 ans afin d’obtenir une exonération totale.
Le LMP qui est éligible à l’IFI – Impôt sur Fortune Immobilière est exonéré du paiement de cet impôt. Le LMNP reste lui redevable.
Enfin, en cas de transmission, le LMP peut transmettre avec certains avantages, dont une réduction des droits de succession.
